Depositum

Hvor meget, og hvornår det betales

Tre måneder er et loft, ikke et krav. Udlejer kan tage mindre — eller ingenting. Loftet regnes af lejen, ikke af aconto til el, varme og vand. Betaler du 8.000 kr. i husleje og 500 kr. i aconto, er det lovlige maksimum 24.000 kr., ikke 25.500 kr.

Depositum betales ved lejemålets indgåelse, typisk sammen med første måneds leje. Oveni må udlejer kræve forudbetalt leje for op til tre måneder, jf. § 59, stk. 3. De to beløb kan ikke byttes rundt: fire måneders depositum og to måneders forudbetalt leje er stadig for meget, også selvom summen er den samme.

Stiger huslejen senere, kan både depositum og forudbetalt leje kræves reguleret, så de følger med, jf. § 60. Nedsættes lejen, skal udlejer betale forskellen tilbage.

Udlejer har ikke pligt til at sætte beløbet på en spærret konto, medmindre der er tale om fremleje. I fremleje kan du i stedet vælge bankgaranti eller en deponeringskonto. Renter tilfalder som udgangspunkt ikke dig i et almindeligt privat lejemål.

Kræver udlejer mere end loftet, er det for meget, uanset hvad der står i kontrakten. Uenighed om beløbet afgøres af huslejenævnet.

Depositum, forudbetalt leje og indflytningspris

De tre tal bliver ofte blandet sammen på den første regning.

Depositum er sikkerhed for det, du skylder ved fraflytning: istandsættelse, skader og andre forpligtelser, der først kan gøres op, når nøglerne er afleveret. Du bor ikke “for” depositummet.

Forudbetalt leje er husleje, du har betalt i forvejen. Når lejemålet er opsagt eller ophævet, modregner du beløbet i den sidste del af perioden, så du ikke betaler husleje to gange i opsigelsen. Bliver boligen genudlejet før din periode er slut, skal den del, den nye lejer dækker, som udgangspunkt tilbage.

Indflytningspris er summen, du skal finde, før du får nøglen: depositum + forudbetalt leje + første måneds husleje, ofte plus aconto. Loftet på de to første poster er tre plus tre måneder. Første måneds leje kommer oveni. Det er derfor, den første overførsel kan ligne syv gange huslejen, selvom depositummet selv kun er tre.

I almene boliger hedder sikkerheden typisk indskud. Formålet minder om depositum, men regelsættet er et andet. Denne side handler om private lejemål.

Hvornår skal pengene tilbage

Lejeloven sætter ingen frist for, hvornår det overskydende depositum senest skal være på din konto. Det skal afregnes, når udlejer har et reelt grundlag: typisk efter fraflytningssyn og en flytteopgørelse over de udgifter, der lovligt kan trækkes.

“Rimelig tid” er det, praksis kører på. Ældre Sagen beskriver 4–8 uger efter fraflytning som det, der ofte anses for rimeligt, også når der skal istandsættes — afhængigt af arbejdets omfang. Det er en pejling, ikke en lovbestemt dato. En udlejer, der hverken sender opgørelse eller penge, og som ikke kan forklare hvorfor, holder for længe.

Udlejer må trække dokumenterede, lovlige krav ved fraflytning. Det kan være istandsættelse, skader og restancer, der først kan gøres op dér. Udlejer må ikke tære på depositummet løbende i lejeperioden, fordi en husleje er forsinket. Så skal der et almindeligt påkrav til, ikke et stille træk i sikkerheden.

Overstiger istandsættelsen depositummet, kan du stadig hæfte for resten. Depositum er et loft for, hvad der er indbetalt som sikkerhed — ikke et loft for dit ansvar.

Dit krav på tilbagebetaling har pant i ejendommen, så længe det ikke overstiger et halvt års leje. Skal kravet gøres gældende mod en ny ejer, skal der anlægges sag inden et år efter ophør, jf. § 17.

Sådan får du det frigivet

1. Mød op til fraflytningssynet, hvis der er et. Skriv ikke under på en rapport, du er uenig i. Bed om en kopi.
2. Vent på flytteopgørelsen. Den skal vise, hvad der trækkes, og hvorfor — ikke bare et restbeløb.
3. Kommer der ingenting, så ryk skriftligt. Sæt en konkret frist og bed om opgørelse og udbetaling af det, der ikke er omtvistet.
4. Er I uenige om posterne, kan du indbringe sagen for huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. I 2026 koster det 367 kr. Nævnet kan tage stilling til, om trækket er lovligt. Det inddriver ikke pengene for dig.

Det, der afgør, hvor meget du får igen, blev i praksis besluttet ved indflytning: indflytningsrapport, fotos og den skriftlige mangelliste, du har to uger til at sende. Uden det bliver “som ved indflytning” din påstand mod udlejers.