Husleje

Der er ikke én huslejeregel

Private lejemål falder i flere kasser, og det er kassen — ikke det, udlejer kalder “markedsleje” — der afgør, hvad der er lovligt.

I de fleste kommuner er udgangspunktet i ældre, større udlejningsejendomme omkostningsbestemt leje: lejen skal kunne dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et lovbestemt afkast, ikke hvad markedet kan bære. Det står i lejelovens § 19. Er lejemålet gennemgribende forbedret, eller ligger det i en ureguleret kommune, eller er der tale om visse småhuse, fastsættes lejen i stedet efter det lejedes værdi: den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og stand, jf. § 42.

I visse nyere ejendomme — navnlig boliger taget i brug efter 31. december 1991 — kan lejen aftales frit, jf. § 54. “Frit” betyder ikke, at alt er tilladt. En urimelig aftale kan stadig tilsidesættes.

Du kan ikke slå “den rigtige husleje” op ét sted. Du kan se, hvilken kasse din kontrakt og ejendom hører i, og så sammenligne med tilsvarende lejemål. Huslejenævnet gør det samme, når de besigtiger.

Der er ingen bundgrænse for, hvor lidt udlejer må tage. Loven sætter loft, ikke gulv. Det, du ser i annoncen, er derfor ikke automatisk det, der er lovligt at opkræve.

Hvor meget må huslejen stige

Der findes ikke én procentsats for, hvor meget husleje må stige om året. Det midlertidige loft på 4 procent, som mange husker, gjaldt kun indeksregulering i 2022 og 2023. Det gælder ikke længere.

Hvad der så gælder, står i kontrakten og i det regelsæt, lejemålet er omfattet af:

• Omkostningsbestemt leje. Udlejer kan varsle forhøjelse, hvis lejen ikke længere dækker de nødvendige driftsudgifter og afkastet, jf. § 23. Det er et budget, ikke en fornemmelse. Forhøjelsen har som udgangspunkt virkning tre måneder efter, at kravet er fremsat.
• Det lejedes værdi. Er den gældende leje væsentligt lavere end værdien, kan udlejer forlange den hævet. En sådan forhøjelse kan tidligst få virkning to år efter lejeforholdets begyndelse eller to år efter den seneste forhøjelse af samme type, jf. § 42, stk. 5.
• Aftalt indeks. Mange kontrakter regulerer lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Så skal det fremgå af aftalen, og udlejer skal stadig meddele det skriftligt. Stigningen følger indekset — den er ikke et frit tillæg.
• Skatter og afgifter. Stiger de, kan lejen ofte følge med. Falder de, skal lejen som udgangspunkt følge med ned.

En huslejestigning, der ikke er varslet korrekt, eller som blander aconto ind i lejen, er det værd at få kigget på. Aconto er ikke husleje. Depositum og forudbetalt leje beregnes af lejen uden forbrug og kan reguleres, når lejen stiger, jf. § 60.

Huslejenævnet er første skridt, ikke sidste

Huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i, behandler sager om blandt andet for høj husleje, varsling af stigning, depositum og fraflytning. Det er et nævn, ikke en ret. Du skal ikke have advokat. Du skal have en skriftlig forklaring, din lejekontrakt og den dokumentation, sagen drejer sig om.

I 2026 koster det 367 kr. at indbringe en sag. Gebyret betales af den, der indbringer, og tilbagebetales ikke, heller ikke hvis du får medhold. Får du som lejer fuldt medhold, skal udlejer betale et særskilt gebyr til nævnet. Beløbene reguleres 1. januar hvert år.

Nævnet kan besigtige boligen. Det kan ikke inddrive penge. Får du medhold i, at lejen er for høj, er det afgørelsen, der ændrer det lovlige beløb. Vil en af jer have sagen prøvet videre, går den som udgangspunkt til boligretten (i København først til ankenævnet).

Sagen hører hjemme i den kommune, boligen ligger i — ikke der, du er folkeregistreret, og ikke der, udlejers administration har adresse.

Hvis du ikke kan betale

Husleje er pligtig pengeydelse. Betaler du ikke rettidigt, kan udlejer hæve lejeaftalen, men ikke med det samme. Der skal et skriftligt påkrav til, og det kan tidligst sendes tre hverdage efter sidste rettidige betalingsdag. Påkravet skal sige rent ud, at lejemålet kan ophæves, hvis restancen ikke er betalt inden 14 dage, efter at det er kommet frem. Det står i § 182, stk. 2. Udlejer kan tage et gebyr for påkravet; beløbet reguleres årligt.

Det er den frist, der betyder noget. En rykker uden de rigtige oplysninger er ikke nok til at sætte dig på gaden. Omvendt: ignorerer du et korrekt påkrav, kan lejemålet ophæves, og så er det ikke længere en sag om husleje, men om at flytte.

Kan du se, at du ikke kan betale næste termin, så skriv til udlejer før forfald. En aftalt henstand er bedre end et påkrav. Boligstøtte kan sænke det, du selv skal finde, men den kommer først, når du er flyttet ind og har søgt.