Lejekontrakt

Typeformular A10 er ikke valgfri

Private lejeaftaler om beboelse skal indgås på den autoriserede typeformular, og siden 1. januar 2023 er det Typeformular A, 10. udgave. Den kom, fordi lejeloven blev skrevet sammen og ændret pr. 1. juli 2022.

Formularen er ikke en formalitet. Bliver der brugt en forældet formular, eller er kontrakten skrevet frit, risikerer udlejer at de vilkår, der stiller dig ringere end lejelovens udgangspunkt, ikke gælder. Det er værd at tjekke, før du skriver under, ikke bagefter.

Tjek nummeret nederst på siderne. Står der A9 eller ældre på en kontrakt, du skal skrive under på i dag, så spørg hvorfor.

§ 11 er der, hvor pengene ligger

Paragraf 1 til 10 i A10 er lovens egne rammer og er ens i alle kontrakter. § 11 hedder "særlige vilkår", og det er udlejerens frie felt.

Alt, hvad der fraviger lovens udgangspunkt til din ulempe, skal stå der. Det er derfor, § 11 er den eneste paragraf, det virkelig betaler sig at læse langsomt. Det er typisk:

• hvem der har den indvendige vedligeholdelse
• om lejemålet er tidsbegrænset, og med hvilken begrundelse
• hvordan huslejen må reguleres
• husdyr, rygning, fremleje
• hvad du skal aflevere lejligheden i af stand

Er § 11 tom eller kort, er kontrakten sjældent et problem. Fylder den to sider, er det dér, du skal bruge din tid.

Tidsbegrænsning: to år er ikke en regel

Der findes ingen regel om, at et lejemål må være tidsbegrænset i to år. Det er en misforståelse, der er blevet så udbredt, at den bliver skrevet ind i kontrakter som om den var lov.

En tidsbegrænsning er kun gyldig, hvis den er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Gyldige begrundelser er for eksempel, at udlejer selv eller udlejers familie skal bruge boligen på et kendt tidspunkt, at ejendommen skal gennemgribende renoveres, eller at den skal rives ned. "Vi vil gerne se dig an" er ikke en begrundelse.

Er begrundelsen ikke tilstrækkelig, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og lejemålet fortsætter uden slutdato. Det er huslejenævnet eller domstolene, der afgør det, ikke udlejeren.

Hvad udlejer må kræve ved indflytning

Depositum må højst svare til tre måneders husleje uden forbrug. Forudbetalt leje må højst svare til tre måneders husleje oveni. Sammen med den første måneds husleje kan der altså stå op til syv gange huslejen på den første regning.

De to beløb er ikke det samme:

Depositum er sikkerhed. Det er dine penge, men det er dem, der bliver skåret i, hvis boligen ikke afleveres som aftalt.

Forudbetalt leje er husleje, du har betalt i forvejen, og som du bor for i opsigelsesperioden. Du skal altså ikke betale husleje til sidst, hvis der er forudbetalt tre måneder og du har tre måneders opsigelse.

Kræver udlejer mere end grænsen, er det for meget, uanset hvad der står i kontrakten.

De fjorten dage, du ikke må sove i

Når du er flyttet ind, har du to uger til skriftligt at gøre udlejer opmærksom på fejl og mangler i boligen. Gør du ikke det, kan de samme fejl blive dine ved fraflytning.

Det er den enkleste og mest oversete beskyttelse i hele lejeloven, og den koster en time. Gå rundt med telefonen den dag, du får nøglen. Fotografér ridser i gulve, huller i vægge, revner i fliser, skimmel i vindueskarme og alt, hvad der ikke virker. Send listen på mail, så du kan bevise hvornår den er sendt.

Bliver der holdt indflytningssyn, så mød op, og skriv ikke under på en rapport, du ikke er enig i.

Tjekliste, før du skriver under

1. Står der Typeformular A, 10. udgave på kontrakten?
2. Læs § 11 igennem. Hvad fraviger lovens udgangspunkt, og til hvis fordel?
3. Er der en slutdato, og står der en konkret begrundelse for den?
4. Er depositum og forudbetalt leje hver for sig højst tre måneders leje?
5. Hvem har den indvendige vedligeholdelse, og hvilken stand skal du aflevere i?
6. Er forbrug med i huslejen, eller kommer der aconto oveni? Hvor meget var det sidste år?

Er du i tvivl om et vilkår, kan du få det prøvet i huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. Det koster et mindre gebyr og kræver ikke advokat.