Lejekontrakt

Typeformular A10 er ikke valgfri

Private lejeaftaler om beboelse, der indgås på blanket, skal bruge en autoriseret typeformular. Den gældende danske blanket er Typeformular A, 10. udgave, af 1. september 2022. Den kom, fordi lejeloven blev skrevet sammen og trådte i kraft 1. juli 2022; A9 mistede sin autorisation 1. januar 2023. Bekendtgørelsen, der i dag autoriserer A10, er BEK nr. 77 af 29. januar 2025.

Formularen er ikke en formalitet. Bruges en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der stiller dig ringere end lejeloven, ugyldige. Det står i lejelovens § 14, stk. 3. Tjek nummeret nederst på siderne, før du skriver under. Står der A9 eller ældre på en kontrakt, du skal underskrive i dag, så spørg hvorfor.

En lejeaftale skal være skriftlig, når en af parterne kræver det. Aftalen gælder på lovens vilkår, medmindre der udtrykkeligt er aftalt noget andet.

§ 11 er der, hvor pengene ligger

Paragraf 1 til 10 i A10 er formularens faste rammer og er ens i alle kontrakter. § 11 hedder "særlige vilkår". Det er udlejerens frie felt i blanketterne, ikke en paragraf i lejeloven.

Alt, hvad der fraviger lovens udgangspunkt til din ulempe, skal stå der. Det er derfor, § 11 er den eneste paragraf, det virkelig betaler sig at læse langsomt. Det er typisk:

• hvem der har den indvendige vedligeholdelse
• om lejemålet er tidsbegrænset, og med hvilken begrundelse
• hvordan huslejen må reguleres
• husdyr, rygning, fremleje
• hvad du skal aflevere lejligheden i af stand

Er § 11 tom eller kort, er kontrakten sjældent et problem. Fylder den to sider, er det dér, du skal bruge din tid.

Tidsbegrænsning: to år er ikke en regel

Der findes ingen regel om, at et lejemål må være tidsbegrænset i to år. Toårsgrænsen hører til fremleje af en hel lejlighed, ikke til selve lejeaftalen.

En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse ved udløb og kan som udgangspunkt ikke opsiges i perioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder. Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det afgør boligretten, ikke udlejeren, jf. lejelovens § 173, stk. 3.

Loven opremser ikke gyldige grunde. I praksis kan det være, at udlejer selv skal bruge boligen på et kendt tidspunkt, eller at der foreligger en konkret plan om omfattende ombygning eller nedrivning. "Vi vil gerne se dig an" er ikke en begrundelse.

Bliver du boende mere end en måned efter udløb med udlejers vidende, uden at udlejer har opfordret dig til at flytte, fortsætter lejemålet uden slutdato.

Hvad udlejer må kræve ved indflytning

Depositum må højst svare til tre måneders husleje uden forbrug. Forudbetalt leje må højst svare til tre måneders husleje og samtidig ikke overstige lejen i din opsigelsesperiode. Det står i lejelovens § 59. Sammen med den første måneds husleje kan der altså stå op til syv gange huslejen på den første regning.

De to beløb er ikke det samme:

Depositum er sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning. Det er dine penge, men det er dem, der kan blive skåret i, hvis boligen ikke afleveres som aftalt.

Forudbetalt leje er husleje, du har betalt i forvejen, og som du bor for i opsigelsesperioden. Du skal altså ikke betale husleje til sidst, hvis der er forudbetalt tre måneder, og du har tre måneders opsigelse.

Kræver udlejer mere end grænsen, er det for meget, uanset hvad der står i kontrakten. Uddybning af depositum står i guiden om depositum.

De fjorten dage, du ikke må sove i

Er boligen mangelfuld, når lejeforholdet begynder, skal du senest 2 uger efter begyndelsen meddele udlejer, at du vil gøre manglen gældende. Ellers mister du retten til at kræve afhjælpning, ophævelse, afslag eller erstatning for den mangel, jf. lejelovens § 91. Fristen gælder ikke skjulte fejl eller hvis udlejer har handlet svigagtigt.

Det er den enkleste og mest oversete beskyttelse i lejeloven, og den koster en time. Gå rundt med telefonen den dag, du får nøglen. Fotografér ridser i gulve, huller i vægge, revner i fliser, skimmel i vindueskarme og alt, hvad der ikke virker. Send listen på mail, så du kan bevise, hvornår den er sendt.

Bliver der holdt indflytningssyn, så mød op, og skriv ikke under på en rapport, du ikke er enig i. En mangel på listen i rapporten tæller som reklamation.

Skal kontrakten tinglyses, og kan udlejer ændre den

Dine rettigheder efter lejeloven gælder uden tinglysning. Det samme gælder depositum og forudbetalt leje, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Tinglysning er kun relevant, hvis du har fået videregående rettigheder, for eksempel aftalt uopsigelighed. Det står i lejelovens § 17.

Udlejer kan ikke ensidigt skrive kontrakten om. Husleje kan stige, når loven og kontrakten giver adgang til det, for eksempel ved varsling efter reglerne om det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje. Det er ikke det samme som at ændre de vilkår, I har skrevet under på. Se guiden om husleje.

Har du ikke en kopi, så bed udlejer om den. Der findes ikke et offentligt register, hvor lejere henter deres kontrakt.

Tjekliste, før du skriver under

1. Står der Typeformular A, 10. udgave på kontrakten?
2. Læs § 11 igennem. Hvad fraviger lovens udgangspunkt, og til hvis fordel?
3. Er der en slutdato, og står der en konkret begrundelse for den?
4. Er depositum og forudbetalt leje hver for sig højst tre måneders leje?
5. Hvem har den indvendige vedligeholdelse, og hvilken stand skal du aflevere i?
6. Er forbrug med i huslejen, eller kommer der aconto oveni? Hvor meget var det sidste år?

Er du i tvivl om husleje, depositum eller fraflytning, kan du få det prøvet i huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. Tidsbegrænsningens gyldighed hører til boligretten.