Hvad er hvad må man tage i husleje?

Tre måder at sætte huslejen på

Lejeloven skelner mellem tre spor. Hvilket der gælder, kan du ikke se på kvadratmeterprisen i annoncen. Det står i kontrakten, og det afgøres af, om kommunen er reguleret, hvor stor ejendommen er, og hvornår den er taget i brug.

Omkostningsbestemt leje er hovedreglen i regulerede kommuner for større, ældre udlejningsejendomme. Lejen må ved aftalens indgåelse ikke overstige det, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et lovbestemt afkast, jf. lejelovens § 19, stk. 1, og §§ 24–25. Driftsudgifter er blandt andet skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og hensættelser til vedligeholdelse. Lejen er et budget, ikke et markedsvilkår. De fleste kommuner er regulerede.

Det lejedes værdi er den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 42. Sporet bruges blandt andet i uregulerede kommuner, i såkaldte småhuse (ejendomme, der den 1. januar 1995 havde seks eller færre beboelseslejligheder, jf. § 7) og i regulerede kommuner, når et lejemål er gennemgribende forbedret, jf. § 19, stk. 2. Der findes ikke en offentlig prisliste. Huslejenævnet sammenligner med konkrete lejemål.

Fri leje kan aftales efter lejelovens kapitel 5, især for boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Det skal fremgå af aftalen. Fri leje betyder ikke, at udlejer må kræve hvad som helst: en åbenlyst urimelig leje kan stadig tilsidesættes.

Gennemgribende forbedring er en undtagelse fra omkostningsbestemt leje, ikke et fjerde spor. Forbedringerne skal have hævet brugsværdien væsentligt, og udgiften skal overstige et beløb, der reguleres hvert år. Vedligeholdelse tæller ikke som forbedring.

Depositum og forudbetalt leje er et andet spørgsmål: hver især højst tre måneders husleje uden forbrug. Det siger intet om, om selve huslejen er lovlig. Se depositum, lejekontrakten og guiden om husleje og depositum.

Hvis du mener, lejen er for høj

Skriv først til udlejer. Lykkes det ikke, kan du indbringe sagen for huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. I 2026 koster det 367 kr. Nævnet behandler lejens størrelse i private beboelseslejemål. Advokat er ikke et krav.

Ved omkostningsbestemt leje er der ingen frist for at få prøvet, om udlejer opkræver for meget. Ved det lejedes værdi skal du som udgangspunkt indbringe sagen inden et år efter lejeperiodens begyndelse, hvis du vil have nedsættelse med tilbagevirkende kraft. Senere kan nævnet stadig nedsætte lejen for fremtiden.

En underskrift på kontrakten afskærer dig ikke. Huslejenævnet ser på, om beløbet er lovligt, ikke på om du har sagt ja.